【”三島市”と”長泉町”の土地の価格は高い？】ー2021年公示地価を”駅距離補正”して県内比較

　静岡県東部の小さな地方都市である三島市。そして三島市の隣町の長泉町。

　三島市と長泉町は住みやすく、とても人気があります。

　日本の人口減少の中で、長泉町は、毎年のように人口が増加しています。

　三島市も移住者が多く、最近まで 毎年のように人口が増加していた市です。

　でも・・三島市や長泉町の土地の価格は高いんでしょ？！という声をよく聞きます。

　三島市と長泉町の地価を、駅からの距離を考慮して、県内の他市町村区の地価と比較しました。

最初に結論を書いてしまうと・・・

調査方法

調査対象の市町村区

　土地の価格が高いと言われている静岡県内の5つの市町村区を選定しました。

　1．静岡市・葵区

　2．静岡市・駿河区

　3．浜松市・中区

　4．三島市

　5．長泉町

　5つの市町村区それぞれは、平均地価による「静岡県市区町村の地価ランキング」第1位～第5位となっています（出典；静岡県の公示地価・路線価｜最新の土地価格情報 (tochi.biz)）

地価データとその加工

　「国土交通省地価公示調査」（国土交通省） （標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都道府県地価調査～　<検索地域選択（市区町村）> (mlit.go.jp)）を加工して作成しました。

調査結果（平均地価による比較）

最初に5つの市町村区の平均地価を確認のため算出して比較してみました。

たしかに、上位1～5位の市町村区の中で、平均地価では、三島市は県内4位、 長泉町は県内第5位でした 。

「静岡県市区町村の地価ランキング」（静岡県の公示地価・路線価｜最新の土地価格情報 (tochi.biz)） の結果は以下の通りであり、今回の調査結果とほぼ完全に一致していました（±2円以内のずれでした）。

　1位　 静岡市・葵区　74万6215円 /坪単価

　2位　 静岡市・駿河区　50万4311円 /坪単価

　3位　 浜松市・中区　40万5597円 /坪単価

　4位　三島市　40万4691円 /坪単価

　5位　長泉町　40万4251円 /坪単価 　

（引用；静岡県の公示地価・路線価｜最新の土地価格情報 (tochi.biz)）

調査結果（駅からの距離を統一した地価による比較）

駅距離による地価の回帰分析結果

　一般的に、土地と駅との距離が土地の価格にとって重要と言われています。

　駅からの距離が、地域の標準的な価格水準に極めて大きな影響を与えており、語弊を恐れず言えば駅距離によって地価水準を説明できると行っても過言ではないと言えます。

不動産鑑定に役立つ駅距離による回帰分析｜神代不動産鑑定事務所 (jindaikantei.jp)

　今回、利用した5つの市町村区の各値の地価データの駅距離はバラバラでした。

　そこで、5つの市町村区において、駅距離と地価との関係を分析しました。

静岡市・葵区

　静岡市・葵区では、駅からの距離が近くなると急激に地価が上昇していました。

　地価を駅距離と線形近似して回帰することはできませんでした。

　地価を駅距離と累乗近似して回帰しました。

　推算地価（円／ｍ²）＝　69,188,210.4164736000 x^{-0.7664987931}（xは駅距離(m)）

静岡市・駿河区

　静岡市・駿河区でも、駅からの距離が近くなると急激に地価が上昇していました。

　地価を駅距離と線形近似して回帰することはできませんでした。

　地価を駅距離と累乗近似して回帰しました。

　推算地価（円／ｍ²）＝　3,347,048.0394680100 x^{-0.4506281551}（xは駅距離(m)）

浜松市・中区

浜松市・中区でも、駅からの距離が近くなると急激に地価が上昇していました。

　地価を駅距離と線形近似して回帰することはできませんでした。

　地価を駅距離と累乗近似して回帰しました。

　推算地価（円／ｍ²）＝　828,972.1983538300 x^{-0.2698022834}（xは駅距離(m)）

三島市

三島市でも、駅からの距離が近くなると急激に地価が上昇していました。

　三島市は静岡市や浜松市と同様に駅周辺に商業区域があるため静岡市や浜松市と同様の傾向になりました。

　地価を駅距離と線形近似して回帰することはできませんでした。

　地価を駅距離と累乗近似して回帰しました。

　推算地価（円／ｍ²）＝　1,505,019.0996440800 x^{-0.3639618358}（xは駅距離(m)）

長泉町

長泉町では、駅からの距離が近くなるにつれて緩やかに地価が上昇していました。

　駅距離が近くなると急激に地価上昇する他の市町村区とは傾向が異なりました。

　長泉町は他市町村のように駅周辺に大きな商業施設がなく、町内全般にわたって住宅街になっていることが理由だと思います。

地価を駅距離と線形近似して回帰できました。

推算地価（円／ｍ²）＝　 -18.5567491826 x + 171,593.6478281180 （xは駅距離(m)）

駅距離を統一した推算地価による比較結果

　5つの市町村区の推算地価の式に、1000m、2000m、3000m、4000ｍを入れて、推算地価を算出して、算出された推算地価で比較しました。

駅からの距離が1,000ｍ地点の推算地価

駅からの距離が1,000ｍ地点の推算地価では、長泉町は5市町村区の中で第2位でした。

駅からの距離が1,000ｍ地点の推算地価では、三島市は5市町村区の中で第5位でした。

駅からの距離が2,000ｍ地点の推算地価

駅からの距離が2,000ｍ地点の推算地価では、長泉町は5市町村区の中で第2位でした。

駅からの距離が2,000ｍ地点の推算地価では、三島市は5市町村区の中で第5位でした。

駅からの距離が3,000ｍ地点の推算地価

駅からの距離が3,000ｍ地点の推算地価では、長泉町は5市町村区の中で第2位でした。

駅からの距離が3,000ｍ地点の推算地価では、三島市は5市町村区の中で第5位でした。

駅からの距離4,000ｍ地点の推算地価

駅からの距離が4,000ｍ地点の推算地価では、長泉町は5市町村区の中で第2位でした。

駅からの距離が4,000ｍ地点の推算地価では、三島市は5市町村区の中で第5位でした。

三島市と長泉町の土地の価格が高い理由

　長泉町は、人口4,3000人程度の小さな町です。

　なぜ、こんな小さな町の地価が高いんだろう・・って思いますよね💦

　長泉町は、「交通利便性が高い」「財政が豊か」「自然が豊かで暮らしやすい」ので、人口が増加傾向にあって、地価が高くなっていると思います。その結果、 住みやすい街で、3年連続トップとなっています。

　三島市も、「交通利便性が高い」「自然が豊かで暮らしやすい」ので、人口が増加傾向にあって、地価が高くなっていると思います。

交通利便性が高い

長泉町および三島市は、東海道新幹線の三島駅や高速道路のインターチェンジが近く、東京、横浜、名古屋へのアクセスがよく、伊豆や箱根といった観光地にも囲まれています。

　三島駅から東京駅まで約50分、新横浜駅まで約30分、新大阪駅まで約2時間で行けます。

　伊豆、熱海、山梨、箱根といった観光地にも日帰りでドライブできる距離です。

財政が豊か

　長泉町には、多くの企業の工場や研究所があります。

　帝人、東レ、協和キリン、オリンパスといった一部上場企業から中小企業まで多くの企業が活動しています（出典；長泉町の主な企業一覧／長泉町 (nagaizumi.lg.jp)）。

　企業からの税金などにより長泉町の財政は豊かで、県内で1位と評価されています（出典；長泉町（静岡県）の地域情報 Nagaizumicho – 都道府県・市区町村ランキング【日本・地域番付】 (jpn.org)）

自然が豊かで暮らしやすい

　長泉町や三島市には富士山の湧水が多く、水や空気がとても綺麗ですヾ(＾v＾)k

　長泉町や三島市に移住し、新幹線で都内などに通う方もいるほど、子育てに適した町です。

　長泉町内には多くの子供は遊んでおり、少子高齢化といった風景は全くありません。

　長泉町は財政も豊かなので、18歳までの子供の医療費（保険診療分の自己負担分）全額が町から補助されます（出典；こども医療費助成事業／長泉町 (nagaizumi.lg.jp)）